A hazai lakásvásárlás jó befektés marad. Akkor is, hogyha már nem szárnyal a lakóingatlan-piac – mondta el a Makronom.eu portálnak adott interjújában Csuhay Attila. Az ingatlanprojektek menedzselésével foglalkozó GPM Kft. ügyvezető igazgatója szerint ha az elkövetkező 10-15 évet nézzük, akkor is magasan alakulhat a lakásbefektetések hozama. Akkor is így lesz ez, ha nem maradnak a számok (kiadási hozamok, árnövekedési ütem) annyira magasan, mint korábban.
Az elmúlt években jellemző budapesti lakáspiaci boom csendesedik, hogyan látja a friss trendeket? Megismétlődhet a 2008-at követő válság?
Nem kevesen úgy emlékeznek a 2008-as krízisre mint olyan eseménysorra, amely a mélybe vitte a lakásárakat. Nálunk azonban nem ez volt: Budapest használt lakóingatlanjainál akkoriban csupán 5-6 százalékos volt a visszaesés. Az új építésű lakások esetén pedig nem beszélhettünk akkor törésről. Igaz a pénz-, a tőke- és a hitelpiacokon óriási volt a turbulencia, Magyarországon pedig a lakossági devizahitelezés is teljesen ellehetetlenült. Azt gondolom tehát, hogy hibás analógia 2008-ra és az azt követő évekre hivatkozva a budapesti lakásárak mérséklődésére számítani másfél évtized elteltével.
Egy-két éven belül milyen trendeket lát a lakáspiacon?
Jelenleg nem gondolnám, hogy van olyan meghatározó folyamat a kereslet-kínálat helyzetét befolyásoló tényezők közt, amely egymagában képes lenne valamilyen irányba tolni akár a kínálatot, akár a keresletet. Nincsenek tehát olyan jelek, amelyek érdemi csökkenést idézhetnének elő rövid távon akár a használt, akár az új lakások árában. Mi több, a statisztikai hivatal friss, harmadik negyedéves adatai 4,9 százalékos átlagos áremelkedésről tanúskodnak. Hozzátenném azt is, hogy rugalmatlan a lakások ármozgása, hiszen a forgalom zöme, 80 vagy akár 90 százaléka az úgynevezett minőségi cserékből jön össze. Erre ideális megoldás egy új építésű otthon, hiszen az alapelvárásokon túl az műszakilag és energetikailag is jobb választás.
De manapság nagyon kevés új lakás talál gazdára. Miért?
Az új építésű lakások piacán jelenleg tapasztalható pangás oka az előbb emlegetett minőségi cserék visszaesésében keresendő, ami pedig a hitelkamatok magas szintjére vezethető vissza. Ameddig 10-12 százalékos a kamat, addig ez nem fog változni, addig a többség kivár, hozzávetőlegesen a 6 százalék körüli értékig, ahol már ismét érdemes lehet ingatlanhitelt felvenni – reméljük, mielőbb lecsorog erre a szintre a hitelkamat.
Mi következik a piacra nézve a drágábbá vált hitelek miatt?
A helyzet ahhoz hasonló, ami autófronton zajlott a pandémia alatt, amikor 2020 tavaszát követően az új gépkocsik nem, vagy csak akadozva érkeztek. Ez akkor lényegében rákényszerítette az embereket arra, hogy megtartsák a használt kocsikat. A 2022 ősze óta dráguló hitel teljesen analóg módon gátolja meg a vásárlókat abban, hogy lecseréljék a lakásukat. Éppen ezért maradnak el a minőségi cserék. A legtöbben nem fogják értékesíteni a meglévő otthonukat. A legrosszabb, ami történhet, hogy az új építésű lakásokat fejlesztők kénytelenek megtartani és bérbe adni a megmaradt lakásokat – persze csak addig, amíg pár év múlva újra beindul piac, Ezután 10-15 százalékkal drágábban találnak majd rájuk vevőt. Ez egyértelműen az árak mérséklődése ellen hat egy olyan piacon, amelyen 2009 és 2023 között 15 százalékos volt éves átlagban az áremelkedés.
Ez az árnövekedési ütem fennmaradhat?
Aligha, hiszen ez egy igen magas árnövekedési ütem, de a következő 10-15 évben akkor is nagyon magas lesz a hozam, ha a korábbi érték felével számolunk. Ehhez persze érdemes hozzáadni a megvett lakás kiadási hozamtermelő képességét.
Az interjút teljes terjedelmében itt olvashatja el:
https://makronom.eu/2023/12/11/nem-varhato-erdemi-areses-lakaspiacon-veli-szakerto/